Guía para vendedores · 8 min de lectura
Divulgaciones del vendedor en California, explicadas: lo que tiene que decirle a un comprador.
La regla de California es simple de enunciar y amplia en la práctica: el vendedor debe divulgar los hechos materiales conocidos que afecten el valor o la conveniencia de la propiedad. Los formularios convierten esa regla en preguntas. Esto es lo que contienen, quién está exento y por qué divulgar con honestidad lo protege.
El formulario principal
La Declaración de Divulgación de Transferencia (TDS)
Información general para propietarios en California, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes cambian y cada situación es distinta: confirme con un abogado de California, una compañía de escrow o título, o un profesional de impuestos.
El Código Civil §1102 exige a la mayoría de los vendedores de propiedades residenciales de una a cuatro unidades entregar una Declaración de Divulgación de Transferencia. Es una lista de lo que tiene la propiedad (electrodomésticos, sistemas, características) y si funcionan, seguida de preguntas de sí/no sobre defectos, ampliaciones o modificaciones hechas sin permiso o fuera de código, servidumbres e invasiones, problemas de inundación o drenaje, asentamientos o problemas de suelo, HOA y CC&R, demandas y molestias del vecindario. Los agentes completan sus propias secciones de inspección visual.
Usted responde según lo que realmente sabe. No está obligado a investigar ni contratar inspectores, pero no puede responder “no” a algo que sabe que es “sí”, y no puede callar un hecho material solo porque ninguna pregunta lo aborda directamente.
Riesgos
La Divulgación de Riesgos Naturales (NHD)
Los vendedores deben divulgar si la propiedad está en una zona especial de riesgo de inundación, una zona de inundación por presa, una zona de severidad de riesgo de incendio muy alta, un área de incendio forestal, una zona de falla sísmica o una zona de riesgo sísmico. En la práctica se ordena un informe NHD de un tercero a través del escrow, que responde las seis a partir de mapas oficiales, normalmente con agregados locales como áreas de influencia de aeropuertos (relevante cerca de Brown Field y North Island) y Mello-Roos u otras contribuciones especiales, comunes en los vecindarios más nuevos de Chula Vista y Otay Ranch.
El informe cuesta una cuota fija modesta, y los compradores confían en él. Una casa en zona de riesgo se puede vender; solo hay que hacer la divulgación.
Todo lo demás
Otras divulgaciones que hacen los vendedores en California
Cuestionario de Propiedad del Vendedor
El complemento de C.A.R. al TDS con preguntas más detalladas sobre reparaciones, reclamos de seguro, mascotas y problemas pasados. Muy usado en San Diego.
Pintura con plomo
Ley federal para casas construidas antes de 1978: la mayoría de las casas antiguas en National City, Logan Heights y el centro de Chula Vista. Un formulario de divulgación y un folleto, más una oportunidad de inspección de 10 días a la que el comprador puede renunciar.
Muertes en la propiedad
Una muerte en la propiedad en los últimos tres años generalmente debe divulgarse si se pregunta o si es material; la causa de muerte tiene límites bajo la ley estatal. El estado de VIH/SIDA nunca se divulga.
Aviso de la Ley de Megan
El contrato incluye un aviso legal sobre la base de datos de delincuentes sexuales; los vendedores no lo investigan por su cuenta.
Calentador de agua, detectores de humo y CO
Los vendedores certifican que el calentador de agua está sujeto y que hay detectores de humo y monóxido de carbono instalados según se exige.
Requisitos locales
Algunas ciudades exigen inspecciones o certificados al momento de la venta; la Ciudad de San Diego no, pero pueden aplicar temas locales como la línea de drenaje, válvulas antirretorno y otros. El escrow y su comprador los señalarán.
Exenciones
Quién no tiene que entregar un TDS
- Transferencias supervisadas por el tribunal: ventas por sucesión, tutelas y ventas por ejecución hipotecaria o del fiduciario
- Transferencias por el fideicomisario de un fideicomiso que nunca vivió en la propiedad y no conoce su estado (una exención común para casas heredadas en fideicomiso)
- Transferencias entre copropietarios, cónyuges o a descendientes directos en ciertas circunstancias
- Casas nuevas vendidas bajo un informe público
- Aun cuando esté exento del formulario TDS, el vendedor generalmente debe divulgar los hechos materiales conocidos y entregar el NHD
Por qué importa
Qué pasa si omite algo
Un comprador que descubre después del cierre un defecto conocido y no divulgado puede demandar por el costo de la reparación y, en casos graves, por la rescisión. Los reclamos por divulgación están entre las disputas más comunes después de una venta en California. La defensa es simple: divulgue lo que sabe, por escrito, antes de que termine el periodo de contingencia. Los compradores rara vez se retiran por un problema divulgado: lo incluyen en el precio, o ya lo esperaban.
Cuando nos vende a nosotros, hacemos las mismas preguntas y esperamos que las respuestas incluyan construcción sin permiso, fugas y casos de código. Nada de lo que divulgue cambia si vamos a comprar; solo entra en el precio que ya asumimos.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los propietarios en San Diego
¿Tengo que divulgar si vendo tal como está?
Sí. Tal como está afecta quién paga las reparaciones, no lo que divulga. Las dos cosas van juntas.
¿Y si no sé si la ampliación tenía permiso?
Dígalo. El TDS le permite responder según lo que sabe; también puede revisar el historial de permisos con el departamento de construcción de la Ciudad de San Diego o Chula Vista. Adivinar “sí” es el error a evitar.
Heredé la casa y nunca viví ahí. ¿Lleno un TDS?
Si vende como fideicomisario de un fideicomiso y no conoce el estado de la propiedad, puede estar exento del formulario TDS en sí; una venta por sucesión está exenta. Aun así divulga lo que realmente sabe, y el NHD sigue aplicando. Confirme con el escrow o un abogado.
¿Puedo corregir una divulgación después de que el comprador la tiene?
Sí, y debe hacerlo si se entera de algo nuevo. El comprador recibe un nuevo periodo para cancelar después de una divulgación enmendada material.