Guía para vendedores · 9 min de lectura
Cómo vender una casa en California, paso a paso.
Ya sea que publique con un agente, la venda por su cuenta o la venda directamente a un comprador como nosotros, una venta en California pasa por los mismos hitos: un contrato de compra, divulgaciones, un periodo de contingencias y un escrow. Esto es lo que pasa en cada uno, lo que cuesta en el Condado de San Diego y dónde se sorprenden los vendedores.
Paso 1
Elija cómo va a vender
Tres rutas, tres intercambios. La correcta depende del estado de la casa, su plazo y cuánto trabajo quiere hacer.
Publicar con un agente
El mayor precio potencial para una casa en buen estado, a cambio de comisión, preparación, visitas y un plazo que depende del comprador y su prestamista. Los agentes en California tienen licencia del Departamento de Bienes Raíces y deben revelar a quién representan.
Venta por el dueño (FSBO)
Se queda con la comisión del agente vendedor pero maneja usted el precio, el marketing, las visitas, la negociación y el papeleo de divulgaciones de California. La mayoría de los vendedores por su cuenta aún pagan al agente del comprador, y muchos contratan un abogado o coordinador de transacciones para los formularios.
Vender directamente a un comprador en efectivo
Lo más rápido y simple: sin preparación, sin visitas, sin prestamista, en su fecha de cierre. El precio refleja la casa tal como está y los costos y rendimiento del comprador. Ideal para casas que necesitan trabajo, plazos apretados o situaciones (sucesión, inquilinos, impuestos, construcción sin permiso) que complican una publicación.
Paso 2
Fije el precio y prepárela (o no)
En una publicación, el precio sale de ventas comparables recientes ajustadas por condición. Sobrevaluar cuesta tiempo; subvaluar cuesta dinero. La preparación (limpieza, pintura, reparaciones, decoración, fotos) ocurre antes de publicar y se paga de su bolsillo. Los compradores en San Diego esperan mucho por el precio, y una casa con problemas visibles atrae ofertas bajas o ninguna.
Una venta directa se salta este paso: el comprador valúa la casa como está, con una visita en lugar de una publicación. No se gasta nada por adelantado.
Paso 3
El contrato de compra
Información general para propietarios en California, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes cambian y cada situación es distinta: confirme con un abogado de California, una compañía de escrow o título, o un profesional de impuestos.
El Contrato de Compra Residencial de C.A.R.
La mayoría de las ventas en California usan el formulario de la Asociación de Realtors de California (el RPA). Fija precio, depósito, contingencias y sus plazos, quién paga qué y la fecha de cierre. Lea cada casilla: los valores predeterminados son negociables.
Depósito de garantía
El comprador deposita dinero en el escrow pocos días después de la aceptación. Se aplica al precio al cierre; si el comprador cancela después de retirar contingencias, una cláusula de daños liquidados puede permitirle quedarse con hasta el 3% del precio.
Contingencias
El formulario estándar da al comprador un periodo (17 días por defecto, muchas veces negociado más corto) para inspeccionar, revisar divulgaciones, obtener un avalúo y asegurar su préstamo. Hasta que retire las contingencias por escrito, el comprador puede cancelar y recuperar el depósito.
Ofertas en efectivo
Un comprador en efectivo no necesita contingencia de préstamo ni de avalúo, y un comprador directo que ya recorrió la casa puede renunciar a la inspección. Eso es lo que hace segura una venta en efectivo.
Paso 4
Divulgaciones
California exige más divulgaciones escritas del vendedor que casi cualquier estado. Las principales para una casa de una a cuatro unidades: la Declaración de Divulgación de Transferencia (TDS), el Cuestionario de Propiedad del Vendedor, un informe de Divulgación de Riesgos Naturales (NHD) que muestra zonas de inundación, incendio, fallas sísmicas y riesgo sísmico, la divulgación federal de pintura con plomo para casas anteriores a 1978, y declaraciones sobre la sujeción del calentador de agua y detectores de humo y monóxido de carbono. Muertes en la propiedad en los últimos tres años, molestias del vecindario y construcción sin permiso conocida están entre los hechos materiales que deben divulgarse.
Las divulgaciones tratan de lo que usted sabe. Aplican venda tal como está o no, y también a la mayoría de las ventas directas. Vea nuestra guía de divulgaciones para los detalles.
Paso 5
Escrow, título y cierre
Escrow
California usa compañías de escrow neutrales (o compañías de título actuando como escrow) en lugar de cierres con abogado. El escrow guarda el depósito, reúne documentos, liquida gravámenes, prorratea impuestos y distribuye fondos. En el Condado de San Diego la cuota normalmente se divide entre comprador y vendedor.
Título
La compañía de título busca en el registro público gravámenes, sentencias y problemas de propiedad, y asegura el título del comprador. En el sur de California el vendedor normalmente paga la póliza del dueño; el comprador paga la del prestamista.
Firma y registro
Usted firma la escritura ante notario; un notario móvil puede ir a donde esté. La venta cierra cuando la escritura se registra en el Registro del Condado de San Diego, normalmente la mañana siguiente a la llegada de los fondos.
Ganancia
El escrow transfiere su neto el día del registro, después de liquidar la hipoteca, cualquier gravamen, impuestos morosos, el impuesto de transferencia del condado y los costos de cierre.
Paso 6
Lo que realmente le queda
- Precio de venta, menos liquidación de hipoteca y gravámenes
- Comisión (venta publicada): negociable, normalmente un porcentaje del precio
- Póliza de título del dueño, mitad del escrow, impuesto de transferencia del condado de $1.10 por cada $1,000, cuotas de registro
- Informe NHD, inspección de termitas y las reparaciones de Sección 1 que exija el prestamista del comprador, documentos del HOA, adaptaciones
- Impuestos prediales prorrateados y cualquier factura suplementaria; cuotas del HOA
- Créditos al comprador negociados después de la inspección
- Meses de hipoteca, impuestos, seguro y servicios mientras está publicada y en escrow
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los propietarios en San Diego
¿Necesito un abogado para vender una casa en California?
No. Los cierres en California pasan por compañías de escrow y título. Los abogados intervienen en sucesiones, fideicomisos, divorcios, particiones o contratos inusuales, y vale la pena una consulta si algo de su situación es complicado.
¿Cuánto tarda una venta en California?
Una venta publicada con comprador financiado suele estar de 30 a 45 días en escrow después de semanas de preparación y marketing. Una venta en efectivo se limita sobre todo por qué tan rápido se puede limpiar el título y cerrar el escrow.
¿Puedo vender una casa tal como está en California?
Sí. El contrato estándar ya vende la casa en su estado actual, y los compradores inspeccionan durante su periodo de contingencia. Tal como está no elimina los deberes de divulgación.
¿Quién paga los costos de cierre en el Condado de San Diego?
Por costumbre el vendedor paga la póliza de título del dueño, la mitad del escrow y el impuesto de transferencia del condado; el comprador paga el título del prestamista, su mitad del escrow y los costos del préstamo. Todo es negociable en el contrato.