Ejecución hipotecaria · San Diego y South Bay
Venda su casa antes de la ejecución hipotecaria en San Diego, y conserve lo que pueda de su capital.
Las ejecuciones hipotecarias en California son no judiciales pero más lentas que en muchos estados, y la Declaración de Derechos del Propietario le da protecciones reales. Lo más importante es actuar antes de la fecha de la subasta del fiduciario. Vender la casa es una opción, y a menudo la que le deja más.
Cómo avanza
El plazo de la ejecución hipotecaria no judicial en California
Información general para propietarios en California, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes cambian y cada situación es distinta: confirme con un abogado de California, una compañía de escrow o título, o un profesional de impuestos.
Pagos vencidos y contacto
Las reglas federales de administración de préstamos generalmente impiden iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso. California también exige que el administrador lo contacte (o lo intente con diligencia) para hablar de opciones al menos 30 días antes de registrar un aviso de incumplimiento.
Aviso de Incumplimiento (NOD)
Se registra en el Registro del Condado de San Diego. Inicia un periodo de reinstalación de al menos tres meses durante el cual puede poner el préstamo al corriente.
Aviso de Venta del Fiduciario
Se registra y publica al menos 20 días antes de la venta, y generalmente no antes de tres meses después del NOD. La fecha de venta se puede posponer, y puede reinstalar hasta cinco días hábiles antes de la venta.
Venta del fiduciario
La propiedad se subasta. Después de la venta generalmente no hay derecho de redención en una ejecución hipotecaria en California, aunque ciertos postores elegibles e inquilinos tienen derechos posteriores a la venta bajo la ley estatal.
Sus derechos
La Declaración de Derechos del Propietario de California
- Sin “doble vía”: mientras una solicitud completa de modificación de préstamo está en revisión, el administrador generalmente no puede avanzar con la ejecución
- Un solo punto de contacto en el administrador una vez que pide ayuda
- Aviso escrito de las razones por las que se negó una modificación y oportunidad de apelar
- Protecciones contra firmas automáticas y documentos inexactos
- El derecho a demandar por violaciones materiales antes de la venta
Sus opciones
Formas de detener o evitar una ejecución hipotecaria en San Diego
Reinstalar
Pague el monto vencido más cuotas antes de la fecha límite. Su administrador debe darle una cotización de reinstalación si la pide.
Modificación de préstamo o indulgencia
Solicítela a través de su administrador. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD en San Diego pueden ayudar gratis y conocen los programas actuales.
Vender la casa
Si tiene capital (común en casas del South Bay de muchos años), vender antes de la subasta liquida el préstamo y pone el capital restante en su bolsillo en lugar de perderlo en la venta.
Venta corta
Si debe más de lo que vale la casa, el prestamista puede aceptar menos que el saldo. Requiere aprobación del prestamista y tiempo; empiece temprano.
Bancarrota
Una solicitud de Capítulo 13 puede detener una venta y establecer un plan de pagos. Hable con un abogado de bancarrota sobre si le conviene.
Vender antes de la fecha de subasta
Cómo funciona una venta antes de la ejecución con nosotros
El tiempo lo es todo. En cuanto nos dice la fecha de venta, trabajamos hacia atrás desde ahí. Obtenemos un estado de liquidación de su prestamista, confirmamos el capital y hacemos una oferta. Si acepta, el escrow liquida el préstamo al cierre, incluidos los atrasos y cuotas, y usted recibe lo que quede. La ejecución se cancela porque la deuda queda saldada.
Si los números están demasiado ajustados (la liquidación más costos es más de lo que vale la casa), se lo diremos de inmediato para que busque una modificación o venta corta en lugar de perder tiempo con nosotros.
Cuidado
Fraudes de rescate de ejecución hipotecaria
- Nunca firme su escritura a alguien que promete “salvar” la casa y dejarle rentarla: es un fraude común que termina con usted perdiendo la casa y el capital
- La ley de California prohíbe cobrar cuotas por adelantado por servicios de modificación de préstamo; los consejeros aprobados por HUD son gratuitos
- Desconfíe de quien le diga que deje de comunicarse con su prestamista
- Lea todo antes de firmar, y pida a un abogado de California que revise lo que no entienda
Cómo funciona
Cómo funciona vendernos su casa
- 1
Cuéntenos de la casa
Escriba la dirección y responda unas preguntas rápidas, o simplemente hable con nosotros. No necesita saber nada del mercado.
- 2
La revisamos y platicamos
Revisamos ventas comparables, hacemos una sola visita y quizá le hagamos algunas preguntas. Sin presión y sin compromiso.
- 3
Reciba una oferta por escrito y elija su fecha
Si la casa encaja con lo que compramos, recibe una oferta clara en efectivo con los cálculos detrás. Acéptela o no; si la acepta, cerramos en su plazo.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los propietarios en San Diego
¿Qué tan tarde es demasiado tarde para vender?
Una vez que ocurrió la venta del fiduciario, generalmente es demasiado tarde. Antes de eso, depende de qué tan rápido se pueda limpiar el título y cerrar el escrow; los días importan. Contáctenos con la fecha de venta y le diremos con honestidad si se puede hacer.
¿El prestamista me dejará vender?
Sí. Una venta que liquida el préstamo por completo no necesita aprobación del prestamista. Solo una venta corta (por menos del saldo) la necesita.
¿Y si también debo impuestos prediales o cuotas de HOA?
Se pagan del dinero de la venta al cierre. Si el total de gravámenes excede el valor, se lo diremos y hablaremos de si una venta corta es posible.
¿Me rentarían la casa de vuelta?
No hacemos acuerdos de venta con arrendamiento de regreso, en parte porque se usan con frecuencia en fraudes y porque California los regula estrictamente. A veces podemos acordar un periodo corto después del cierre para mudarse, con términos por escrito.
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Más a fondo
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