Guía para vendedores · 7 min de lectura
Vender una casa con gravámenes en California: qué se paga, y cómo.
Casi toda casa tiene un gravamen: una hipoteca lo es. Los gravámenes no detienen una venta; se pagan del dinero de la venta al cierre, en orden de prioridad. El problema es solo cuando suman más de lo que vale la casa, o cuando uno es sorpresa. Así funcionan los más comunes en el Condado de San Diego.
La lista
Gravámenes comunes en casas de San Diego
Información general para propietarios en California, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes cambian y cada situación es distinta: confirme con un abogado de California, una compañía de escrow o título, o un profesional de impuestos.
Hipotecas y HELOC
Escrituras de fideicomiso registradas contra la propiedad. Se pagan al cierre con una demanda de liquidación que el escrow pide al prestamista. Un HELOC también debe cerrarse, no solo pagarse a cero, para que el prestamista libere el gravamen.
Impuestos prediales
Los impuestos del condado no pagados son un gravamen con prioridad sobre casi todo lo demás. El escrow pide un estado de cuenta fiscal y paga los años morosos, multas y montos de redención.
Gravámenes fiscales federales y estatales
Los gravámenes del IRS y del Franchise Tax Board de California se adhieren a los bienes inmuebles una vez registrados. Pueden pagarse al cierre o, con trabajo previo, liberarse parcialmente; el IRS tiene un proceso de liberación para ventas.
Gravámenes por sentencia
Un acreedor con una sentencia judicial puede registrar un extracto de sentencia en el condado, que se adhiere a su propiedad. Se paga al cierre, o se negocia si el capital no alcanza.
Cuotas de HOA
Las cuotas y multas no pagadas pueden convertirse en gravamen; los HOA en California deben seguir pasos de aviso específicos. El escrow pide la demanda del HOA y la paga.
Gravámenes de contratistas
Los contratistas o proveedores que no recibieron pago pueden registrar un gravamen dentro de plazos estrictos; deben demandar para ejecutarlo en 90 días o expira.
Gravámenes municipales y del condado
Los costos de abatimiento por code enforcement, control de maleza, cargos de drenaje o servicios y cuotas de propiedad vacía pueden registrarse como gravámenes o sumarse a la factura de impuestos en San Diego, Chula Vista y National City.
Manutención infantil y otros gravámenes gubernamentales
Los registra la agencia estatal de manutención y se pagan al cierre como cualquier otro gravamen.
Descubrimiento
Cómo se encuentran los gravámenes antes del cierre
Una vez que abre el escrow, la compañía de título emite un informe preliminar de título que lista cada gravamen, servidumbre y sentencia registrados contra la propiedad y sus dueños. Aquí aparecen las sorpresas: una segunda hipoteca vieja que nadie liberó, una sentencia de hace años, el gravamen de un contratista. Usted puede buscar por su cuenta, gratis, en el índice de otorgantes y beneficiarios del Registro del Condado de San Diego y consultando el estado fiscal en el sitio del Tesorero-Recaudador.
Cuanto antes se encuentre un gravamen problemático, más tiempo hay para obtener una liquidación, negociar o pedir una liberación antes de la fecha de cierre.
Al cierre
Prioridad y liquidación
- Los impuestos prediales y ciertas contribuciones gubernamentales van primero, luego los gravámenes registrados generalmente en orden de fecha de registro
- El escrow paga cada gravamen del dinero de la venta y obtiene las liberaciones para que el comprador reciba título limpio
- Usted nunca paga gravámenes de su bolsillo antes del cierre; salen del precio
- Si la liquidación de un acreedor no está clara o está en disputa, el escrow puede retener fondos para que la venta cierre de todos modos
Deuda mayor al valor
Cuando los gravámenes exceden el valor
Si la liquidación total es mayor a lo que vale la casa, las opciones son una venta corta (el prestamista hipotecario acepta menos), reducciones negociadas con acreedores secundarios y acreedores por sentencia (que muchas veces aceptan un descuento en lugar de nada) o, si hay una ejecución pendiente, mitigación de pérdidas con el prestamista. Un abogado de bancarrota puede orientar sobre si una solicitud ayuda. Le diremos de inmediato si los números no funcionan en lugar de ocupar su tiempo.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los propietarios en San Diego
¿Puedo vender mi casa con un gravamen?
Sí. Casi toda venta liquida al menos un gravamen. La pregunta es si el precio de venta los cubre todos.
Encontré un gravamen que no reconozco. ¿Y ahora?
Envíenoslo a nosotros o al escrow. Los errores de liberación antiguos y los préstamos pagados que nunca se liberaron son comunes y se corrigen; un gravamen real recibe una demanda de liquidación.
¿Un caso de code enforcement tiene que resolverse antes de vender?
Generalmente no. Los avisos registrados y los costos de abatimiento se pagan a través del escrow, y el caso abierto sigue a la propiedad hasta el nuevo dueño, que somos nosotros. Envíe el aviso para incluirlo en el precio.
El IRS tiene un gravamen sobre mi casa. ¿Puedo vender?
Sí. El gravamen se paga del dinero de la venta, o si no hay suficiente capital, el IRS tiene un proceso para liberar la propiedad del gravamen y que la venta cierre. Empiece temprano; toma tiempo.