Guía para vendedores · 8 min de lectura
Impuestos prediales del Condado de San Diego, explicados.
Los impuestos prediales en California son predecibles mientras usted es dueño y sorprendentes cuando cambia la propiedad. Entender la base de la Prop 13, qué provoca una reevaluación y cómo funciona la morosidad le ayuda a decidir si conservar, transferir o vender una casa, y a evitar una factura sorpresa después.
Lo básico
Cómo se calcula su factura
Información general para propietarios en California, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes cambian y cada situación es distinta: confirme con un abogado de California, una compañía de escrow o título, o un profesional de impuestos.
Valor base de la Prop 13
Su valor catastral es lo que pagó (o el valor de mercado cuando la adquirió), y no puede subir más del 2% al año mientras sea dueño. La tasa general es 1% del valor catastral más bonos aprobados por votantes; en la mayor parte del South Bay, alrededor de 1.1%–1.25% en total.
Reevaluación por cambio de propiedad
Una venta, y la mayoría de las transferencias, reajustan el valor catastral al valor de mercado actual. Por eso la factura de un dueño de muchos años puede ser una fracción de la de un vecino nuevo.
Facturas suplementarias
Después de una reevaluación, el Asesor cobra la diferencia entre el valor anterior y el nuevo por el resto del año fiscal. Las facturas suplementarias llegan aparte de la factura regular, muchas veces meses después, y no se pagan a través de la cuenta de depósito del prestamista.
Contribuciones especiales
Los distritos de instalaciones comunitarias Mello-Roos y otros cargos directos aparecen en la factura en zonas más nuevas: Otay Ranch, el este de Chula Vista, partes de San Ysidro y Otay Mesa. Se divulgan en el informe NHD y se transfieren con la casa.
Prop 19
Herencias y personas mayores bajo la Proposición 19
La Prop 19 cambió dos cosas en 2021. Para herederos: la exclusión entre padres e hijos ahora aplica solo cuando el hijo se muda a la casa heredada como residencia principal y presenta la solicitud a tiempo, y protege solo el valor catastral anterior más una cantidad fija; todo lo que exceda se reevalúa. Las segundas casas y rentas que pasan a los hijos se reevalúan por completo. Para personas mayores, propietarios con discapacidad severa y víctimas de desastres: ahora puede transferir su base baja de la Prop 13 a una casa de reemplazo en cualquier parte de California, hasta tres veces, incluso a una casa más cara (sumando la diferencia).
La oficina del Asesor del Condado de San Diego maneja tanto la solicitud de exclusión padre-hijo como la transferencia del valor base. Los plazos importan; las solicitudes tardías pueden perder parte del beneficio.
Exenciones y alivio
Formas de reducir o diferir la factura
- Exención de propietario: una pequeña reducción del valor catastral para una residencia principal ocupada por el dueño; se presenta una vez con el Asesor
- Revisión por baja de valor (Prop 8): si el valor de mercado cae por debajo de su valor catastral, puede pedir una reducción temporal
- Apelación de valuación: presente ante la Junta de Apelaciones de Valuación del Condado de San Diego dentro del periodo anual si cree que el valor catastral es demasiado alto
- Aplazamiento de Impuestos Prediales: el programa del Contralor del Estado permite a personas mayores y con discapacidad que califiquen diferir los impuestos corrientes de su residencia, garantizado con un gravamen
- Exención para veteranos con discapacidad: una exención mayor para veteranos que califiquen
Atrasarse
Morosidad, multas y venta fiscal
Las facturas vencen en dos plazos (1 de noviembre y 1 de febrero) y se vuelven morosas después del 10 de diciembre y el 10 de abril, cada una con una multa del 10%. Los impuestos no pagados entran en incumplimiento fiscal el 1 de julio, después de lo cual se acumulan multas de redención mensuales más una cuota. Después de cinco años en incumplimiento (tres para ciertas propiedades), el Tesorero-Recaudador puede vender la propiedad en subasta pública para cubrir los impuestos, y no hay redención después de la venta.
La mayoría de los dueños de propiedades en incumplimiento fiscal pueden abrir un plan de pagos a cinco años, que detiene el reloj de la facultad de venta mientras los pagos y los impuestos corrientes estén al día. Una venta de la casa paga el monto completo de redención a través del escrow. Vea nuestra página de impuestos morosos.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los propietarios en San Diego
¿Los impuestos de mi comprador subirán cuando venda?
Sí: el comprador se reevalúa al precio de compra. Eso no le afecta a usted, salvo que los compradores consideran la factura más alta en lo que pueden pagar.
Voy a transferir la casa a mi hijo. ¿Se reevaluará?
Bajo la Prop 19, generalmente sí, a menos que el hijo la haga su residencia principal y reclame la exclusión, y aun así solo parcialmente si el valor ha crecido mucho más allá del valor catastral. Hable con la oficina del Asesor o un abogado antes de transferir.
¿Qué es una factura suplementaria y por qué la recibí meses después de comprar?
Es la factura de ajuste por la diferencia entre el valor catastral anterior del vendedor y su precio de compra, por la parte del año en que fue dueño. Es normal, y no la paga la cuenta de depósito de su prestamista.
¿Puedo vender si la propiedad está en incumplimiento fiscal?
Sí, siempre que no se haya vendido en una venta fiscal. El escrow obtiene el monto de redención y lo paga al cierre.