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¿Conservar la renta o retirar el capital? Vea lo que su capital realmente está ganando.

Las rentas de muchos años en el South Bay suelen tener un capital enorme y un flujo modesto una vez que se cuentan vacancia, reparaciones, seguro y reservas, incluso con un impuesto bajo por la Prop 13. Esta herramienta muestra su flujo de efectivo real y el rendimiento del capital que liberaría al vender.

Resultados

Ingrese sus números y presione Calcular. Nada de esto es una oferta ni un avalúo.

Cómo se calcula

Las matemáticas, en lenguaje sencillo

Fórmula

Ingreso bruto efectivo = renta × 12 × (1 − vacancia). Gastos operativos = impuestos + seguro + mantenimiento + reserva de capital + administración + otros. NOI = ingreso − gastos. Flujo de efectivo = NOI − pagos anuales de hipoteca.
Ganancia neta si vende = valor × (1 − costos de venta) − saldo de la hipoteca.
Rendimiento sobre el capital = flujo de efectivo anual ÷ ganancia neta. Ignora la plusvalía, la amortización y los beneficios fiscales de la depreciación, que favorecen conservar, y su tiempo, el riesgo de topes de renta y la exposición a pagos de reubicación, que favorecen vender. Pondere ambos.

Supuestos y límites

Los valores iniciales son ejemplos. Use su registro de rentas, factura de impuestos, prima de seguro e historial de reparaciones reales.
La reserva de capital es una cifra de planeación para partidas grandes que no ocurren cada año; omitirla exagera el flujo de efectivo.
Bajo la AB 1482 y la ordenanza de la Ciudad de San Diego, los aumentos de renta en la mayoría de las unidades antiguas están limitados y las terminaciones sin culpa requieren asistencia de reubicación; nada de eso se modela aquí.
Los impuestos por la venta (recuperación de depreciación, ganancias de capital federales y de California, opciones de 1031) no se modelan; hable con un contador antes de vender.
Esta herramienta es solo para planeación general. No es una oferta, un avalúo ni asesoría legal, fiscal o financiera. Los resultados dependen por completo de los números que ingrese.

Preguntas frecuentes

Preguntas sobre esta herramienta

Mi flujo de efectivo es positivo. ¿Por qué vendería?

Un flujo positivo aún puede ser un mal rendimiento sobre un capital grande, o traer tiempo y riesgo que ya no quiere. La línea de rendimiento sobre el capital es el número a mirar, junto con sus ganas de ser arrendador bajo las reglas de California.

¿Cómo se ve un buen rendimiento sobre el capital?

Depende de sus alternativas y tolerancia al riesgo; a propósito no fijamos un punto de referencia. Compárelo con lo que el efectivo liberado podría ganar en otro lado.

¿Puedo vender con el inquilino adentro?

Sí. Compramos rentas ocupadas y asumimos el contrato. Vea nuestras páginas de casa con inquilinos y propiedad de renta.

¿Debería hacer un intercambio 1031?

Puede diferir el impuesto si compra otra propiedad de inversión y lo establece con un intermediario calificado antes del cierre. Pregunte a su contador o a una compañía de intercambio; nosotros coordinamos con ellos.

¿Quiere hablar de una oferta real?

La calculadora usa sus estimaciones. Nosotros usamos ventas comparables reales y una visita. Escriba la dirección: es gratis y sin compromiso.

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